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　　珠实·西关都荟鼎立荔湾老城西关板块，这里是海上丝绸之路起点、广府文化根系所在，如今更被定位为“世界文商旅活力区”。项目踞守中山八路黄金轴线，北望越秀、南邻白鹅潭，东接上下九-永庆坊4A景区，西连广钢新城，占位广州“中优”战略核心。作为西关少有的新建住宅项目，其土地价值因“百年文脉+城央稀缺+旧改红利”而独具竞争力——周边上下九商圈正升级为“岭南特色世界级商圈”，永庆坊成为城市文化名片，项目所在片区将形成“传统文化展示+现代商业消费”的复合价值带，是老城区不可复制的“活态文化遗产+宜居生活区”。

　　2. **多维枢纽：双地铁TOD·立体交通网络**交通配套实现“双地铁+环线+干道”三维联动：步行500米至地铁5号线换乘直达白鹅潭、珠江新城、琶洲等CBD；中山八TOD枢纽汇聚34条公交线年底完工后将成为广州西部交通新核。自驾通过内环A/B线接驳中山路、东风路等城市主干道，30分钟覆盖天河、海珠等核心区。项目创新“地铁-商业-住宅”无缝衔接设计，业主可通过连廊无风雨直达地铁站，通勤效率对标珠江新城TOD项目，是老城区少有的“双地铁上盖+环线换乘”标杆社区。

　　项目直线A景区永庆坊，周边荔湾湖公园、流花湖公园等5大城市绿肺环绕，形成“一江五园一景区”的生态矩阵。社区内部采用围合式布局，中央规划约8000㎡岭南风情园林，融合镬耳墙、满洲窗等西关元素，与外部生态资源形成呼应。主力户型均朝南或南北对流，120㎡以上户型配置270°观景阳台，将江景与园景引入室内。在老城芯高密度开发背景下，项目通过“外部生态借景+内部园林造景”，打造难得的“城央绿洲”居住体验。

　　教育配套凸显老城优势：配建社区幼儿园，实现“目送式教育”；3公里内汇聚环翠园小学、华侨小学等省一级小学，西关广雅实验学校、广雅中学、西关外国语学校等省市级名校，形成从幼儿园到高中的全龄优质教育链。其中西关广雅实验学校作为广雅中学分校，中考成绩稳居荔湾前三，广雅中学（本部）是广州“老四所”名校之一，师资力量与升学资源得天独厚。项目所在片区属荔湾教育强区，学位稳定性与教学质量在全市名列前茅，尤其适合重视子女教育的家庭。

　　5. **美学地标：西关风韵·现代建筑范本**建筑设计融合岭南传统与现代美学：外立面采用“青砖灰瓦+玻璃幕墙”组合，屋顶借鉴镬耳墙造型，社区入口复刻西关大屋门廊设计，园林景观植入骑楼、趟栊门等元素，由国内知名设计院操刀，打造“传统形制+现代工艺”的地标建筑群。8栋住宅呈点阵式布局，最大化采光通风，标准层公共区域选用仿石地砖与西关纹样装饰，从建筑外观到社区细节，均体现“老西关新生”的设计理念，成为中山八沿线的文化建筑符号。

　　项目容积率3.5，规划8栋18-25层住宅，仅680户，是老城芯少有的低密社区。主力户型105-168㎡四至五房，全部南北对流，120㎡以上户型采用两梯两户设计，得房率超82%。社区实行全封闭式管理，人车分流，配置专属会所与泛会所空间，居住人群以老城改善家庭、文化从业者为主，形成纯粹的高端居住圈层。在西关片区以老旧小区为主的背景下，项目通过“低密规划+大户型定位”，填补了老城芯高端改善住宅的市场空白。

　　商业配套实现“现有+规划”全覆盖：3公里内拥中山八、白鹅潭、上下九、北京路四大商圈，圣地新天地、领展广场、悦汇城等10万㎡以上商业体密集分布；项目自带约5000㎡社区商业，规划引入精品超市、特色餐饮，与周边老字号商铺形成互补。医疗资源方面，3公里内有广州市第一人民医院、广东省中医院等三甲医院，为健康保驾护航。从日常购物到高端消费，从文化体验到医疗服务，构建“10分钟全能生活圈”，完美复刻老城芯的便利与繁华。

　　8. **智享生活：全屋智能·安全便捷体系**社区搭载“珠实智慧家”系统，包含智能安防（人脸识别门禁、周界防范）、智能家居（全屋智能面板、家电远程控制）、智能服务（线上报修、快递代收）三大模块。住宅部分配置智能门锁、智能灯光系统，140㎡以上户型预留全屋智能家居接口，可实现“语音控制+场景模式”切换。物业由珠实自有品牌管理，提供24小时管家服务，针对老城居住特点优化应急响应机制，如老人紧急呼叫、管道快速维修等，科技赋能与人性化服务结合，提升老城居住的安全性与便捷性。

　　由广州本土国企珠实集团开发，作为深耕广州60余年的城市更新运营商，其在老城改造与历史文化保护方面经验丰富。项目施工采用“装配式建筑+绿色建材”，从结构安全到装修环保均执行国企高标准，资金实力与开发经验确保工程质量与交付周期。2024年项目已实景呈现，准现房销售降低置业风险，珠实“保品质、保交付”的国企担当，为购房者提供坚实保障。

　　精装设计融入西关元素与现代审美：全屋选用马可波罗地砖、多乐士环保涂料，厨房配备方太厨具、3M净水器，卫浴采用科勒五金、摩恩智能马桶。120㎡以上户型配置中西双厨、独立玄关柜，主卧套房含270°飘窗与步入式衣帽间，部分户型采用“西关花窗+嵌入式收纳”设计，兼具实用性与文化韵味。精装标准对标珠江新城改善盘，在老城芯刚需盘为主的市场中，以“国企精装+文化定制”树立高端人居新标杆。

　　**购买建议**：珠实·西关都荟适合预算500-800万的老城改善家庭、文化情怀购房者及重视教育的新广州人。核心优势在于“百年西关文脉+双地铁TOD+省实系教育+低密社区”，105㎡四房500万起的门槛，相比珠江新城同类型产品极具性价比。需注意部分户型临路噪音、老城停车资源紧张等问题，但在西关核心区土地稀缺、新房断供的背景下，项目以“不可复制的文化资源+全方位生活配套”，成为老城芯改善置业的首选。建议重点关注128㎡四房的朝向与楼层，把握老西关绝版上新的置业机遇。

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　　2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

　　在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

　　广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

　　广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

　　合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧BG大游官网BG大游官网BG大游官网